Ob in Wien, Paris oder Kopenhagen – in vielen europäischen Städten wird die Nachverdichtung längst als zentrale Strategie verstanden, um Wohnraum zu schaffen, Flächen effizient zu nutzen und zugleich neue urbane Qualitäten zu erzeugen. Paris etwa verfolgt mit dem Grand Paris Express eine gezielte Verdichtung entlang neuer Verkehrsknotenpunkte; Wien setzt auf Nachverdichtung durch qualitätsvolle Neubauten in bestehenden Quartieren, flankiert von langfristigen Stadtentwicklungsplänen wie dem STEP 2025. Und in Kopenhagen entstehen durch mutige Planungsansätze neue Wohnräume auf Konversionsflächen und in urbanen Mischquartieren.
In Deutschland hingegen verläuft Nachverdichtung bislang häufig dezentral, projektbasiert und nicht selten konfliktbehaftet. Das Berliner Büro zanderroth hat in vielen ihrer selbst entwickelten Projekte mit hoher baulicher Dichte, innovativen Wohnformen und sozial orientierten Baugruppenmodellen architektonische Lösungen vorgelegt. Wohnprojekte wie die Zelterstraße 5, die Liebigstraße 1, die Thulestraße 62, die Magazinstraße 17 oder das neue Baugemeinschaftsprojekt in der Langhansstraße 24 im Berliner Stadtteil Pankow zeigen exemplarisch, wie urbane Nachverdichtung qualitätsvoll gelingen kann – mit kompakter Bebauung, gemeinschaftlichen Höfen und einer starken Verbindung zwischen öffentlichem und privatem Raum.
Im Gespräch mit Sascha Zander, einem der Gründungspartner von zanderroth, geht es um die ungenutzten Potenziale der Nachverdichtung in deutschen Städten, die strukturellen Versäumnisse der Vergangenheit und die Notwendigkeit einer strategischen Neuausrichtung im Wohnungsbau.
NAXNAX Netzwerk Architekturexport: Herr Zander, Sie beschäftigen sich seit Jahren mit innovativen Wohnformen in der Stadt. Wo sehen Sie aktuell die größten ungenutzten Potenziale für Nachverdichtung in deutschen Städten?
Sascha Zander: Bedauerlicherweise wird es nicht eine Lösung für alle deutschen Großstädte geben. Dazu sind die Bedingungen in den Städten leider zu unterschiedlich. Berlin verfügt innerstädtisch noch immer über ein erhebliches Nachverdichtungspotenzial, das unzureichend genutzt wird. Das betrifft oft gerade landeseigene Flächen, auf denen die Realisierung leistbarer Wohnungen besonders einfach umzusetzen wäre, da die Grundstücke vorhanden sind und nicht erworben werden müssen. Berlin und Deutschland könnte viel aus seiner Vergangenheit lernen. Zwischen 1950 und 1970 sind fast 3,8 Mio. Sozialwohnungen entstanden. Das sind 190.000 Sozialwohnungen pro Jahr. Hierzu wäre es erforderlich, dass hybride Gebäude entwickelt werden: Schulen, Kitas, Bibliotheken die auch Wohnhäuser sind. Einen entsprechenden Beschluss des Abgeordnetenhauses in Berlin gibt es schon lange. Es fehlt die konsequente Umsetzung, was an einer in Teilen falschen Liegenschaftspolitik liegt.
NAX: Warum wurden diese Potenziale Ihrer Meinung nach bisher nicht ausgeschöpft?
Sascha Zander: Zunächst muss man feststellen, dass sich heute die Rahmenbedingungen für die Herstellung von leistbarem Wohnraum seit 2022 mit der Zinswende objektiv deutlich verschlechtert haben. Heute ist es auf Grund der enormen Baukosten und Grundstückspreise in der Regel nicht möglich in der Innenstadt preiswerte Wohnungen ohne Förderung oder Querfinanzierung herzustellen. 2005 konnten wir in Berlin Mitte Wohnfläche für 2.000 Euro pro Quadratmeter herstellen. An gleicher Stelle bauen wir heute für 7.500 Euro pro Quadratmeter. Bei 3% Zinsen und 1% Tilgung ergeben sich 25 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete.
Bis 2022 wurden in Berlin seit 2010 im Verhältnis zum Bevölkerungswachstum schlicht zu wenig Wohnungen gebaut. Das Ergebnis ist die Wohnungsknappheit, mit der wir es 2025 zu tun haben. Zudem verlieren wir in Deutschland immer noch alle sechs Minuten eine Sozialwohnung. Von den 1990 vier Millionen vorhandenen Sozialwohnungen gibt es heute noch eine Million in Deutschland. Das entspricht in etwa der Anzahl der WBS-Berechtigten in Berlin. Bis heute leidet Deutschland unter einer falschen Förderkulisse, die dazu führt, dass die Förderung der Sozialwohnungen nach 30 Jahren in Teilen privatisiert wird. Erschwert wird die Situation durch den Glauben, unangemessene Regulierung könne diesen Missstand lösen. Es wäre an der Zeit die Förderbedingungen zu ändern und Bürokratie tatsächlich abzubauen.
NAX: Städte wie Wien und Paris sind seit Jahren erfolgreich mit einer Kombination aus langfristigen Stadtentwicklungsstrategien und ambitionierten Nachverdichtungsprojekten wie aufgeständerte Quartieren über Bahnhöfen und baulich stark verdichtete Siedlungen auf ehemaligen Industriearealen. Sehen Sie vergleichbare Projekte oder Planungsansätze in Deutschland? Was können wir aus diesen Strategien in Deutschland lernen?
Sascha Zander: Die Wohnungsknappheit in Berlin hätte nicht entstehen müssen. Es stehen ausreichend Flächen zur Verfügung, um den benötigten Wohnraum herzustellen. Spätestens seit 2015 war der entstehende Wohnungsmangel klar erkennbar. Berlin hat großes Potenzial, aber keine klare politische Ausrichtung im Wohnungsbau. Es fehlt eine übergeordnete Strategie, die Stadtentwicklung, Infrastruktur und Bodenpolitik wirklich zusammenbringt. Über gezielte Förderung und Quersubventionierung kann auch heute leistbarer Wohnraum entstehen. Zum Beispiel können Eigentumswohnungen zwanglos die Herstellung preisgünstiger Wohnungen querfinanzieren. Das hat unser Büro seit 10 Jahren mit unserem Modellprojekt pionier der Senatsverwaltung dargelegt.
Artikel 28 (1) der Verfassung Berlin ist der Wegweiser aus der Wohnungskriese: „Jeder Mensch hat das Recht auf angemessenen Wohnraum. Das Land fördert die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, sowie die Bildung von Wohneigentum. Besonders in Berlin gerät leider in Vergessenheit, dass es nicht die Mieter sind, die sich ihre Wohnungen bauen.
In der Innenstadt von Paris dürfte es äußerst schwierig sein eine preiswerte Wohnung zu finden. Das schmälert die städtebaulichen Errungenschaften der letzten zehn Jahre allerdings in keiner Weise. Es wäre schön, wenn wir – wie die Pariser – das Flussbad in der Spree nach 30 Jahren Debatte endlich umsetzen!
NAX: Welche Hürden bestehen Ihrer Erfahrung nach konkret auf planerischer, politischer oder gesellschaftlicher Ebene, wenn es um verdichtetes Bauen in Bestandsquartieren geht?
Sascha Zander: Ich würde mir wünschen, dass unsere Verwaltung insbesondere Wohnungsbauprojekte wohlwollender und großzügig in der Auslegung bestehender Regeln gegenüberstehen würden. Es braucht mehr aktive Förderung und Unterstützung, wenn wir den erforderlichen Wohnraum herstellen wollen. Deutschland hat insbesondere den Wohnungsbau mit einem Übermaß an teurer Regulierung eingemauert.
Im Grunde sind der §34 BauGB und die Abstandsflächenregeln gute Instrumente, um die Innenstadt nachzuverdichten. Wir benötigen aber darüber hinaus in der Regel keine weiteren Einschränkungen.
NAX: In vielen Städten stoßen höhere Dichten auf Skepsis in der Bevölkerung – es herrscht regelrechte „Dichteangst“. Was braucht es, um breite Akzeptanz für Nachverdichtung zu schaffen?
Sascha Zander: Dichte wird oft mit Enge verwechselt. Akzeptanz entsteht, wenn Qualität spürbar wird: gute Architektur, nutzbare Freiräume, funktionierende Nachbarschaften. Es braucht Beteiligung aber auch Haltung und Entscheidungswillen. Stadt wächst nicht im Konsens, sondern im Dialog.
NAX: Wenn Sie einen Vorschlag machen könnten, um die Nachverdichtung in Deutschland strategisch voranzubringen – was wäre Ihr erster Schritt?
Sascha Zander: Bund und Länder sollten viel häufiger in hoher Qualität auf den eigenen Grundstücken hybride Gebäude mit Infrastruktur und Wohnungsbau für alle Bevölkerungsschichten realisieren. Eine mutige internationale Bauausstellung könnte ein Beitrag für Deutschland sein, wenn die Ergebnisse bis 2030 zu sehen wären.
NAX: Vielen Dank, dass Sie sich Zeit für unsere Fragen genommen haben!
