Albanien hat sich in den vergangenen Jahren dynamisch entwickelt und investiert zunehmend in Infrastruktur, Tourismus, Städtebau und Immobilien. Insbesondere Tirana und die Küstenregionen erleben einen starken Bauboom. Für international tätige Architekturbüros eröffnet der albanische Markt damit interessante Perspektiven – zugleich treffen ausländische Unternehmen auf einen Markt mit eigenen regulatorischen, wirtschaftlichen und kulturellen Rahmenbedingungen.
Die AHK Nordmazedonien begleitet deutsche Unternehmen in der Region und verfügt über Einblicke in die wirtschaftliche Entwicklung und die Geschäftspraxis vor Ort. Im Interview mit Antje Wandelt, Geschäftsführerin der AHK North Macedonia, haben wir erfahren, welche Chancen der albanische Bausektor deutschen Architektur- und Planungsbüros bietet und worauf Unternehmen beim Markteintritt achten sollten.
NAXNAX Netzwerk Architekturexport: Liebe Frau Wandelt, wie beurteilen Sie die aktuelle Entwicklung des albanischen Bausektors? Welche Bereiche wachsen derzeit besonders stark?
Wandelt: Die dynamische Entwicklung Albaniens kann man inzwischen buchstäblich mit bloßem Auge verfolgen und dabei kommt man durchaus ins Staunen. Das gilt ganz besonders für die Hauptstadt Tirana. Wer regelmäßig in der Stadt unterwegs ist, sieht, wie schnell sich das Stadtbild verändert und mit welcher Experimentierfreude neue Gebäude entstehen. Kaum ein größeres Projekt scheint nur funktional sein zu wollen. Es wird mit Formen, Fassaden, Materialien und Nutzungskonzepten experimentiert. Gerade diese gestalterische Offenheit finde ich persönlich beeindruckend.
Die dynamische Entwicklung Albaniens kann man inzwischen buchstäblich mit bloßem Auge verfolgen und dabei kommt man durchaus ins Staunen. Das gilt ganz besonders für die Hauptstadt Tirana.
Hinter diesem sichtbaren Wandel steht eine weiterhin hohe Bautätigkeit. Im zweiten Quartal 2026 wurden in Albanien 460 Genehmigungen für Neubauten erteilt – 30,7 Prozent mehr als im gleichen Quartal des Vorjahres. Besonders dynamisch entwickeln sich Tirana, die Küstenregionen und touristisch attraktive Standorte.
Neben dem Wohnungsbau und hochwertigen Mixed-Use-Projekten spielen natürlich Hotels, Resorts und touristische Infrastruktur eine wichtige Rolle. Der Tourismus hat sich zu einem der wesentlichen Treiber der wirtschaftlichen Entwicklung Albaniens entwickelt und steht einschließlich der damit verbundenen wirtschaftlichen Effekte inzwischen für rund ein Viertel des BIP. Entsprechend groß ist der Investitionsbedarf, insbesondere entlang der Küste und in den touristisch stark wachsenden Regionen.
Gleichzeitig beobachten wir eine qualitative Weiterentwicklung des Baumarktes. Bei größeren Projekten gewinnen neben dem architektonischen Entwurf zunehmend Energieeffizienz, Nachhaltigkeit, moderne Gebäudetechnik und integrierte Planung an Bedeutung.
NAX: Welche Art von Bau- und Planungsprojekten bieten aktuell die größten Chancen für ausländische, insbesondere deutsche Architekturbüros?
Wandelt: Die größten Chancen sehe ich bei komplexen und hochwertigen Projekten, bei denen Architektur mit technischer und nachhaltiger Planungskompetenz verbunden werden muss. Dazu gehören Hotel- und Resort-Projekte, touristische Infrastruktur, hochwertige Wohn- und Mixed-Use-Projekte, Stadt- und Quartiersentwicklung, aber auch Revitalisierung und Umnutzung bestehender Gebäude sowie energieeffizientes Bauen.
Ich würde den Wettbewerbsvorteil deutscher Büros dabei nicht ausschließlich im architektonischen Entwurf sehen. Albanien verfügt selbst über kreative Architekten und arbeitet bei vielen prominenten Projekten bereits mit renommierten internationalen Büros zusammen.
Interessant wird das deutsche Angebot insbesondere dort, wo Architektur, Engineering, Energieeffizienz, Gebäudetechnik, Nachhaltigkeit und professionelles Projektmanagement zusammenkommen.
Hinzu kommt die zunehmende Annäherung Albaniens an EUEU Europäische Union-Standards. Anforderungen an Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und technische Standards werden damit weiter an Bedeutung gewinnen.
Gerade für Büros, die entsprechende Erfahrungen aus Deutschland und anderen europäischen Märkten mitbringen, können sich daraus interessante Geschäftsmöglichkeiten ergeben.
NAX: Welche Rolle spielen dabei internationale Investoren und ausländische Projektentwickler?
Wandelt: Internationale Investoren spielen insbesondere im Tourismus, in der Hotellerie und bei hochwertigen Immobilienprojekten eine wichtige Rolle. Gleichzeitig sollte man den Markt keineswegs nur durch die Brille ausländischer Projektentwickler betrachten. Auch große albanische Unternehmensgruppen und Investoren treiben anspruchsvolle Projekte voran und arbeiten dabei zunehmend mit internationalen Hotelmarken, Architektur- und Planungsbüros sowie spezialisierten Partnern zusammen. Gerade diese Verbindung aus lokaler Investitionskraft und internationalem Know-how prägt viele der derzeit spannendsten Projekte.
NAX: Gibt es in Albanien derzeit einen besonderen Bedarf an internationalem Know-how, etwa in den Bereichen nachhaltiges Bauen, Stadtplanung, Infrastruktur oder Tourismus?
Wandelt: Ja, insbesondere bei komplexeren Projekten. Potenzial sehe ich beispielsweise beim nachhaltigen und energieeffizienten Bauen, bei Green-Building-Konzepten und Zertifizierungen, BIMBIM Building Information Modeling und digitalen Planungsmethoden, moderner Gebäudetechnik, komplexen Hochhaus- und Mixed-Use-Projekten sowie in der Hotel- und Resortplanung.
Nachhaltigkeit ist dabei noch nicht überall Standard – und genau darin liegt auch eine Chance. Die Anforderungen entwickeln sich weiter. Das albanische Gesetz Nr. 37/2025 zur Energieperformance von Gebäuden sieht seit 2026 Mindestanforderungen an die Energieeffizienz neuer und renovierter Gebäude sowie die Nutzung erneuerbarer Energien vor.
Nachhaltigkeit ist in Albanien noch nicht überall Standard – und genau darin liegt eine Chance. Deutsche Planungsbüros können hier mit integrierten Lösungen punkten.
Mit der weiteren europäischen Integration Albaniens und den steigenden Anforderungen internationaler Investoren und Betreiber dürfte dieses Thema noch deutlich an Bedeutung gewinnen. Deutsche Planungsbüros können hier vor allem mit integrierten Lösungen punkten.
NAX: Wie offen ist der albanische Markt für deutsche Architektur- und Planungsbüros? Und wie stark ist die internationale Konkurrenz?
Wandelt: Der Markt ist grundsätzlich offen für internationale Architektur- und Planungsbüros. Das lässt sich in Tirana sehr anschaulich beobachten: An zahlreichen prominenten Projekten sind internationale Architekturbüros beteiligt.
Die Konkurrenz ist allerdings entsprechend groß. Italienische Büros sind traditionell sehr präsent, ebenso Unternehmen aus der Türkei und Südosteuropa. Hinzu kommen renommierte Architektur- und Planungsbüros aus vielen anderen europäischen Ländern.
Auch wenn deutsche Qualität in Albanien einen sehr guten Ruf genießt, und übrigens nicht nur bei Autos, sollte man als deutsches Büro nicht davon ausgehen, dass das Label „Made in Germany“ allein bereits einen Wettbewerbsvorteil garantiert. Entscheidend sind überzeugende Referenzen, die richtige Spezialisierung und vor allem die Frage, welchen konkreten Mehrwert man für ein Projekt bieten kann.
NAX: Was sollten deutsche Büros über die Vergabe- und Ausschreibungspraxis in Albanien wissen?
Wandelt: Zunächst muss man zwischen öffentlichen und privaten Projekten unterscheiden. Bei öffentlichen Vorhaben führen die Wege in der Regel über formelle Ausschreibungs- und Vergabeverfahren. Grundsätzlich steht der albanische Markt dabei auch internationalen Unternehmen offen. Es gibt meines Wissens keine generelle Regelung, die ausländische Unternehmen von der Teilnahme an Ausschreibungen ausschließt. Welche Voraussetzungen konkret erfüllt werden müssen, hängt vom jeweiligen Projekt und den Ausschreibungsbedingungen ab.
In der Praxis schließen sich albanische und internationale Unternehmen häufig zu Konsortien oder Joint Ventures zusammen. Bei privaten Projekten spielen dagegen direkte Kontakte zu Investoren, Projektentwicklern und Planungsbüros eine große Rolle. Aufträge werden häufig über direkte Verhandlungen, Einladungsverfahren oder auf Basis von Referenzen und Empfehlungen vergeben.
Formal ist der Zugang für ausländische Unternehmen damit durchaus gegeben. In der Praxis ist Albanien jedoch kein einfacher Markt für ausländische Akteure.
Ein gut etablierter lokaler Partner ist deshalb ein wesentlicher Erfolgsfaktor. Er kennt den Markt und seine Akteure, kann helfen, Projekte und Entscheidungsträger frühzeitig zu identifizieren, und erleichtert den Zugang zu den relevanten Netzwerken. Die Suche nach dem richtigen Partner sollte daher von Anfang an Teil der Markteintrittsstrategie sein.
NAX: Welche lokalen Partner sind für deutsche Büros beim Markteintritt besonders wichtig?
Wandelt: Wie bereits gesagt, sind gute lokale Partnerschaften aus meiner Sicht ein wesentlicher Erfolgsfaktor. Die interessanteste Kombination ist häufig internationale Spezialkompetenz auf der einen und lokale Markt-, Genehmigungs- und Umsetzungskompetenz auf der anderen Seite.
Je nach Projekt können lokale Architektur- und Ingenieurbüros, Projektentwickler oder Bauunternehmen geeignete Partner sein.
Auch wenn deutsche Qualität in Albanien einen sehr guten Ruf genießt, sollte man als deutsches Büro nicht davon ausgehen, dass das Label ‚Made in Germany‘ allein bereits einen Wettbewerbsvorteil garantiert.
Entscheidend ist, den richtigen Partner sorgfältig auszuwählen. Belastbare Referenzen und gute Netzwerke sind dabei besonders wichtig. Als AHK können wir bei der Identifizierung und Auswahl geeigneter Partner unterstützen.
NAX: Welche regulatorischen oder administrativen Hürden gibt es für ausländische Planungsbüros?
Wandelt: Die Herausforderung besteht häufig weniger in einer grundsätzlichen Marktzugangsbeschränkung als in der praktischen Umsetzung vor Ort. Lokale Bau- und Planungsnormen müssen berücksichtigt werden, für bestimmte Leistungen können lokale Zulassungen oder lizenzierte Fachplaner erforderlich sein, und internationale Planungen müssen gegebenenfalls an lokale Vorschriften und Genehmigungsprozesse angepasst werden.
Hinzu kommt, dass administrative Abläufe und Zuständigkeiten für ausländische Unternehmen nicht immer leicht zu durchschauen sind. Auch Sprache, Kommunikation mit Behörden und lokale Gegebenheiten können Prozesse komplizierter machen, als man es gewohnt ist. Hier sind durchaus Geduld und Durchhaltevermögen gefragt.
NAX: Welche Rolle spielen persönliche Kontakte und lokale Netzwerke bei der Geschäftsanbahnung?
Wandelt: Eine sehr große. Albanien ist ein stark beziehungsorientierter Markt. Vertrauen entsteht häufig durch persönliche Begegnungen und kontinuierlichen Austausch und nicht allein durch gute Referenzen, Ausschreibungsunterlagen oder Unternehmenspräsentationen.
Wer hier Geschäft entwickeln möchte, sollte deshalb regelmäßig vor Ort sein und den direkten Kontakt zu Projektentwicklern, Investoren und potenziellen Partnern suchen und pflegen. Diese Präsenz und der Aufbau eines belastbaren Netzwerks kosten Zeit und Ressourcen. Man sollte sie als eine Investition verstehen, die zum Markteintritt in Albanien dazugehört.
NAX: Welche Fehler sollten deutsche Unternehmen vermeiden, wenn sie erstmals in Albanien tätig werden?
Wandelt: Fehler lassen sich sicherlich nicht vollständig vermeiden. Entscheidend ist aus meiner Sicht vielmehr, mit realistischen Erwartungen in den Markt zu gehen.
Albanien ist kein Markt, den man aus der Ferne bearbeiten kann. Ich würde auch nicht unbedingt mit dem größten Projekt beginnen, sondern zunächst verstehen, wie der Markt funktioniert, wie Projekte entstehen und wer die relevanten Akteure und Entscheidungsträger sind. Genehmigungs- und Verwaltungsprozesse sollte man dabei ebenso wenig unterschätzen wie die Bedeutung lokaler Planungs- und Bauvorschriften.
Mein Rat wäre deshalb: vor Ort sein, zuhören, Kontakte aufbauen, gute Partner suchen und etwas Geduld mitbringen.
Gleichzeitig sollte man sehr klar zeigen können, welche besondere Kompetenz und welchen konkreten Mehrwert man in ein Projekt einbringt.
NAX: Können Sie ein oder zwei konkrete Projekte oder Entwicklungen nennen, die beispielhaft für die aktuellen Chancen im albanischen Bausektor stehen?
Wandelt: Ein gutes Beispiel ist Downtown One in Tirana. Das 140 Meter hohe Mixed-Use-Projekt wurde vom niederländischen Büro MVRDV für Kastrati Construction entworfen. Besonders bekannt ist dieses Gebäude für seine außergewöhnliche Fassade, deren Struktur eine abstrahierte Karte Albaniens bildet. Das Gebäude ist zudem auf LEED-Gold ausgerichtet.
Downtown One in Tirana von MVRDVJakub Klucký auf Unsplash
Ein zweites Beispiel ist die Entwicklung an der albanischen Küste. Projekte wie Vlora Marina verbinden Wohnen, Hotellerie, Freizeit, öffentliche Räume und maritime Infrastruktur zu großen Mixed-Use-Konzepten. Vlora Marina umfasst unter anderem eine Marina mit mehr als 400 Liegeplätzen, hochwertige Wohnangebote und internationale Hotellerie; für die architektonische Gestaltung ist das belgische Büro XDGA – Xaveer De Geyter Architects eingebunden.
NAX: Vielen Dank, liebe Frau Wandelt für die Informationen!
